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来源中机产城规划设计研究院专家参加北京的一个养老地产研究分会这样说到：养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。因此，山合水易规划设计院认为我国养老地产才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。当前国家制定了“以居家养老为主”的政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，
房地产行业，充满了挑战和不确定性。想要准确理解养老地产的未来，必然离不开对房地产行业和市场的理性认知。
1、房地产的充裕时代正在加速到来
2、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求
3、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化
4、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点
5、养老服务社会化———人口老龄化和家庭结构缩微化
6、养老服务设施集约化———养老服务社会化和城市服务体系化
7、养老服务高端化———家庭收入小康化与富裕人群显性化
8、养老地产金融化———养老地产内生金融需求与资本市场载体金融化需求
国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南
根据联合国规定，65岁以上的老年人口占总人口的比例达7%以上或60岁以上老年人口在总人口中的比重超过10%的属老年型国家或地区。我国从2000年已经进入老龄化社会，并且我国老龄化进程在不断加快。2019年，我国65岁以上的老年人口占总人口的比例达12.6%，60岁以上的老年人口占总人口的比例达18.1%。
在我国，大部分老年人考虑到子女有自己的生活，生活压力大，不想成为他们的负担，因此有超过75%的老年人没有选择跟子女同住。但是，从情感上看，有超过一半的老年人希望子女能够陪着身边，这也从侧面反映出，我国大多数老年人需要陪伴。能够与志同道合的朋友养老并且离家不远的社区养老也逐渐受到老年人的喜爱。2018年，社区互助型养老设置占比最高，达到55.15%;其次是社区养老照料机构和设施，占比约为27.27%;注册登记的养老机构占比约为17.58%。
Suisse于2020年2月初发布的数据显示，我国将于2032年左右跨入超老龄社会，即65岁以上人口大于10-25岁人口。预计我国大陆地区60周岁以及以上人口在2025年将达到3亿人，2033年突破4亿人，2050年前后将达到4.87亿峰值，届时约占总人口的三分之一。我国养老产业仍处于供不应求的状态，未来伴随着老龄化进程的加快，市场将对养老产品需求持续扩大，我国养老产业市场发展前景广阔。
——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》。
中国的养老保险事业，从1951年政务院颁布《中华人民共和国劳动保险条例》开始，便和新中国相伴相随。但长期实行的是企业养老保险，新老企业负担畸轻畸重、苦乐不均。进入80年代中期，我国的养老保险事业进入建国以来最活跃、改革力度最大的时期。其几次改革举措在养老保险史上留下了重重的一笔。到1998年底，新的社会养老保险制度的覆盖范围包括了国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业及其职工，实行企业化管理的事业单位及其职工。全国有8475.8万企业职工参加了基本养老保险社会统筹，占企业职工总数的80.7%。有2727.3万企业离退休人员参加了离退休费社会统筹，占企业离退休人数的98.5%。全国的基本养老保险基金收入为1459亿元，支付全国离退休退职费总额为2073.7亿元。
社会统筹——均衡企业负担
1984年，我国开始了以退休费用社会统筹为主要内容的养老保险制度改革试点。对企业按照工资总额的同一比例征收养老保险费，使退休人员多的老企业从沉重的负担中解脱出来。1991年，国务院颁布《关于企业职工养老保险制度改革的决定》，将社会统筹确定为养老保险制度改革的方向，从而使企业从各自负担退休人员的自我保险变为社会互济、共担风险的保险。到目前为止，全国己全部实行了养老保险社会统筹，其中，28个省、自治区、直辖市(包括新疆生产建设兵团)建立了省级调剂金制度。
三方负担——权利和义务的体现
1991年国务院颁布的《关于企业职工养老保险制度改革的决定》，确定改变养老保险完全由国家、企业包下来的办法，实行国家、企业、个人三方共同负担，职工个人也要缴纳一定的费用。个人按本人工资收入的一定比例缴纳社会保险费，个人缴费的费率从1991年标准工资的3%到1997年的不得低于缴费工资的4%，最终达到本人缴费工资的8%。企业缴纳基本养老保险费的比例一般不得超过企业工资总额的20%。财政建立社会保险后备基金，在必要时给予补贴。实行三方负担，不仅扭转了国家包揽过多、企业负担过重、个人自我保护意识薄弱的现状，缓解了国家和企业双方负担的压力。更重要的是转变了人们的观念，增强了个人的参与意识，使参保者个人始终关注着养老问题。
三个层次——责任的重新定位
养老保险制度建立之初，实行的是单—的退休金制度。职工退休后按月领取本人工资75%～90%的退休金，这是职工退休后生活的唯—来源。随着向市场经济的过渡，国家、企业、个人三者责任开始了重新定位，从而产生养老保险的三个层次，即基本养老保险、补充养老保险、个人储蓄性养老保险。
基本养老保险由国家立法强制实施，政府统一组织，基本保险建立基金。实行社会互济，待遇水平以满足基本需求为标准。目前基本养老金的替代率为60%。补充保险的建立是在国家政策规范下，由用人单位具体实施，重在使离退休人员的生活随着经济与社会发展得到不断的改善，体现按劳分配原则和地区发展水平及企业经济效益的差异。个人储蓄性保险由劳动者根据自己的经济状况依赖商业保险类机构进行的自愿性养老储蓄。
社会统筹和个人账户相结合——公平与效率的体现
1992年前后，当养老保险社会统筹的工作基本完成后，各地不约而同地把下一个改革的目标转向了养老金支付方法的改革。1993年，党的十四届三中全会《决定》首次提出社会统筹和个人账户相结合，以求在公平的前提下更好地体现效率，突出激励机制。1997年7月，国务院《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》确定个人账户规模为本人工资的11%。其中，个人缴费部分全部记入个人账户(由目前的5%逐步增至8%)。其余部分由企业缴费划入。待遇支付分为两部分：—是基础养老金，相当于社会平均工资的20%左右;二是个人账户养老金，月支付标准为个人账户累计储存额除以120。
全国统一制度——系统的管理体系建立
80年代中后期，养老保险制度出现了区域性管理，并产生了一系列严重的问题：劳动力难以跨地区流动，阻碍统一劳动力市场的形成;中央政府失去宏观上的调控权，地区横向攀比待遇水平，而分散风险的能力却很弱;极易导致资金的流失。针对这些问题，国务院发布了《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》，至此，完成了50年来由企业保险到区域保险再到全国统一养老保险的演变，从而在我国养老保险史上写下了最完美的一笔。统—养老保险制度建立的标志为：统一和规范企业个人缴费率比例;统—个人账户规模;统一基本养老金支付结构和标准。统一的企业职工基本养老保险制度的建立是社会保险自身规律所决定，是劳动力资源配置走向市场化过程中的必然要求，也是中央政府加强宏观调控能力的需要。1998年，行业统筹顺利移交地方管理，为统一制度提供了必要的基础。
据国家统计局2020年2月颁布的《养老产业统计分类(2020)》定义，养老产业，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品(货物和服务)的生产活动集合，包括专门为养老或老年人提供产品的活动，以及适合老年人的养老用品和相关产品制造活动。
随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求。我国推行的养老模式主要为“9073”模式，即90%的老年人由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老服务，3%享受机构养老服务。
目前我国的养老模式结构为居家养老占市场份额96%，社区养老占3%，机构养老占1%，距离国务院提出的“9073”模式结构尚有差距。
2016-2020年，全国养老服务机构数量虽然由2.8万个增长至3.8万个，但是相对于庞大的市场需求来说还有上涨空间。另外，目前养老市场两极分化，一种是高端养老地产项目不符合多数人群需要，另一端是当前大部分的养老机构交通不便，服务质量不高，不符合对中档养老机构的需求。
因此面对消费升级的变化和健康需求的转型，更需要多样化、专业化、针对性的市场开发，机构养老数量及质量上尚待发展。
我国养老市场供应不足，中国养老服务市场广阔的前景吸引大量外资企业进军中国养老服务市场。据AgeLifePro统计，截至2020年底，已有至少11个国家的40家公司进军中国养老市场，遍布17个省份，已建成44个项目，这些外企中有12家来自美国，11家来自日本，11家来自欧洲，1家来自韩国，1家来自新加坡;其中，美企和日企成为进军中国养老市场的大部队，占比超过50%。在中国的养老市场，美国、日本、欧洲的三足鼎立局面已经形成。
中国自2000年步入老龄化社会，老年人口占总人口比持续上升，老龄化发展速度逐渐加快。根据国家卫生健康委的数据显示，随着经济社会发展，越来越多的老年人注重日常保健护理，人们的平均寿命延长，2019年我国居民人均预期寿命提高的77.3岁。
我国老龄人口数量不断增加，2020年全国65岁以上老龄人口约有1.77亿，占全国人口的12.64%，已经超过国际老龄化国家7%的标准;60岁人以上人口约有2.68亿，占全国人口的18.87%。
另外，老年人消费能力上升推动养老服务的需求增长，2020年城乡老年人人均消费支出约为16307元，医疗支出占比较2014年提升了9.2%，表明老年人对于健康的追求明显升高。
随着老龄化趋势不断加速，中国养市场一直保持着较高增长。2018年中国养老市场规模已超6.56万亿。由于中产阶级养老意识的逐渐扩大，对养老服务需求将进一步提升。巨大的老龄社会为养老市场带来了宽阔的市场前景，预计2022年养老市场规模或将突破10万亿。
——更多数据请参考前瞻产业研究院发布的《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》。
